凤凰政府捅了马蜂窝，将原来各分散景点的门票权利改为统一的古城门票。比原来分散的总和要便宜，但媒体上骂的凶悍，消费者和经营商户齐声讨伐。没有去过，第一时间不觉得道理全在民间，但声浪汹涌，没有清晰有力的政府解释。于是且等且思。

凤凰政府何所图？

骂战稍停，凤凰县长的辨白之声传出，讲门票新政后政府所得估算要比以往少收，且所得全部用于古城形象维护。言之有物，数据井然，应当可信。显然是不与民争利的回应，但疑问是无利不起早，惹这么大麻烦政府只图少收？

是的，政府可以图利。图利的政府可能闯祸，但不计得失的政府一定使百姓遭殃。县长进而解释，统一门票只是系列改革措施之一，减商是重点，提升古镇的形象是最终目的。这讲的清楚，挨骂和暂时少收都是代价，有凤凰古镇的招牌升值作为报酬。乱象是高昂的合约费用，要付出产权的变革成本，但县长预期升值可以敌得过。

榜样也收门票

骂战的焦点在于收门票。新政中同样对现有商户不利的“减商”等安排，奇怪的少有提及。游客对于商业嘈杂降低景点质量的抱怨明确，商户喊冤也难有呼应，媒体天生欢喜激烈矛盾。说政府抢钱，是将冲突焦点放在收入的分配，而忽略资源使用背后的合约安排，推波助澜者一律趋利避害。

先放开门票权利谁属的问题。让事实说话吧，古镇中最大名的榜样有丽江和周庄，周庄历来收门票，丽江先免费后于2001年转为收取古维费（这安排颇为高明，后面详解），也属于门票性质，这两处蜚声海外的古镇如何呢？

显而易见的是，门票的安排半点没有指责中推论的恶果。就减商的其他内容来看，丽江和周庄同样有着非常明确的资源使用的约束。房屋建筑是你的产权，但必须要听从我的使用安排，从而保障从商的种类、数量甚至质量一律接受约束。丽江政府曾经从古镇中迁走卡拉OK、洗脚等内容无数。

古镇土地是不断权的合约。

土地所有权和收入权都一清二楚，但讲明建筑的规格和用途要严格约束。实际上是将个体之间、局部与整体之间，互相影响冲突的权利安排划清界限。由统一的有形之手指挥，犹如百货大楼，各楼面规划，商品种类选择，商家数目控制，一律交给经理裁决，但对外绝对是自由市场。

这景点合约的安排无疑要考较着管理者的智慧，人与人之间的影响负的要减正的要加，管理者追求着总产出最优。哪些权利交到有形之手，哪些保留给市场，局限下的重点抓得准，租值和交易费用的互相升降是必然后果。

继续让事实说话。转为比较与周庄几乎一模一样的水乡乌镇。同样面临周围其他水乡竞争，同样收统一门票，不同在于乌镇在合约安排上做得更加深入细致，投资方几乎收购了所有物业，转为门票加上收取房租，但资源使用不断权，一律以有形之手指挥。看看实际效果吧。

乌镇后来居上，仅仅是合约不断权程度的区别，效果便有了实证支持。其他合约乱七八糟的例子，天壤之别是应有之意。

门票是地租

门票是游客使用景点资源的代价，有明确的产出资源，是地租而非人头税。古镇的旅游开发需要道路等公共设施的配套，再加上不菲的产权协调成本，原则上谁投资谁受益，门票权可以由私人持有。但由于上点所提及的古镇合约不断权的局限，政府拥有的地役权提供了天然的便利，所以我们常见的安排是政府或者其指定代表人行权。门票的合约安排有着不浅的内容，分几点讲。

第一点、门票是地租，古镇内建筑的房东所收房租也是地租。景区招牌的利益极大化追求着的，不是门票或者房租极大化，而是两者合并的极大化。

第二点、如果古镇管理不善，游客散尽，地租的总值可以跌回原形，这样看门票和房租长期变动趋势一致。但局部的视角容易观察到，门票和房租可以一升一降，利益冲突在所难免，协调成本是产权费用。

第三点、西湖的门票免费不是真的免，地租角度看的清楚。门票取消，房租上涨，游客通过购买包含了上涨地租的商品付钱。只不过李代桃僵，付了钱自己也不知道。当然不少人自带水食，啥也不买，但要付拥挤的代价。

第四点、大景区内各景点分散收门票等于将大景区招牌当“公地”，为各自利益抢客扯皮难以杜绝，地租总值要下降。统一门票是清晰的改变了各扫门前雪的局限前提，将彼此之间的不良行为影响降低，提高那应有而未有的地租总值。不独凤凰投诉如麻，昔日西湖也出黑导游欺客，可见行为只是产权的后果，湘西民风悍勇只是笑谈。类似安排普遍，任正非总结华为企业制度是“利出一孔，力出一孔”，其理一也。

古维费的神来之笔

第五点、和其他价格现象一样，地租的收取安排精彩各异。中国盛行的工业园区以指定企业投入生产水平为前提，用增殖税率的地方政府分成部分收取地租，原则上旅游点地租也可用法定税率收取。没有这样做，一是因为法定税率收不足门票对应的地租，二是即使收得足也不用，因为存在交易费用，数人头远比收税方便太多。度量的选择定律使然。

西湖的例子奇异。分散门票带来的投诉之弊明显，但若统一门票需要用围墙象长城一样将西湖围起来，然而西湖处于交通纵横的繁华之地，“长城”的交通代价高不可攀，所以多年来只能对分散门票听之任之。土地财政的兴起提供了转机，西湖免费开放其实是将门票加到房租上，既照顾了城市形象，又有上涨地价回馈，官员乐得顺水推舟。

最后谈丽江的神来之笔。古维费就是门票，但委托在住宿环节收取，不住可以不交，有根据资源使用多寡来分级定价的味道，但重点不在这里。古维费就是门票但没有城门的安排，黑白瓦房依水势而建，青石板步道出口四通八达，旧居民规划时候可没有半点收费的念头。扎营在四通八达的无数路口本就困难重重，更奈何民居的房门曲折贯通，出入口实在是多如牛毛。关键之处在于，古镇的资源供应不可能一成不变，任何建筑群落的拓展或者重塑都会带来“城门”的边际变化，而若要严守“城门”，资源的使用将完全失去弹性。古维费的安排一刀斩去这连绵不绝的取舍麻烦，宛如一幅泼墨山水画历久弥新，有形或者无形之手可以根据客情变化将画面时卷时舒。传统的围墙门票安排却是将画卷定格，失去了持续创作的灵活。

我数次到过丽江，周庄也去过无数次。两家风格都十分突出且质量接近，周庄的地利更为优胜，但丽江古镇的丰富变化是周庄难望其项背的，没有门的好处显而易见。为什么周庄不效仿呢？答案简单，丽江游客的住宿比例高出太多。

凤凰游客的住宿比例也很高，何不抄袭古维费安排？有媒体指出是政府取缔了这合约自由，我不接受这答案。显著的区别是，丽江古镇内原住居民已经外迁出十之七八，凤凰古城居民众多，如果要按照委托住宿收费，节假日的野亲戚恐怕要多如牛毛。可见迁移和约束原住民是重要的合约转换，已经支付的历史成本转为了上头成本，是不容易复制的竞争优势。

查阅过不少资料，专家学者都讲古维费不是门票胜于门票云云，来来去去听不懂。为何没有人大声的直说就是少了门的重点呢？

好多孟子

行文至此，我对凤凰政府的新政结论很清楚了：在大要上，凤凰政府全对。细说三点。

1、统一门票有理有据，且是治理投诉弊端的急所要害。

2、政府争利与否不重要，重要的是不断权的合约安排意在推高包括门票和房租的地租总和。

3、门票和房租大趋势上没有冲突，细节上的此起彼落是要处理的合约内容，是不得不支付的交易费用。

凤凰的新闻轰动全国，一时间好多孟子奋起挺身，指责湖南人霸蛮失度。幸而县长孤持，一力要将权利安排的清楚，租值和交易费用的互相升降会是必然之效。学者乱言，什么政府争利云云，什么市场自由，更惶论什么欧洲的小镇模式。合约选择是现实局限的后果，小小环球，丽江的发达独此一家，中国人有了独步的知识，管他不知从哪里爬出来的许多孟子。

补充资料

旅客数量	1989	1990	1991	1992	1993
周庄	5.5	12.5	20	25	30
旅客数量	1994	1995	1996	1997	1998
丽江	9		100		201
周庄	35	40	50	80	100
旅客数量	1999	2000	2001	2002	2003
丽江		290	322.1	337.51	301.5
周庄	125	150	208	240	260
旅客数量	2004	2005	2006	2007	2008
丽江	360.18	385.95	429.22	530.93	625.49
周庄	267	275	280	350	340
乌镇			159	200	252
旅客数量	2009	2010	2011	2012
丽江	758.14	909.97	1184.05	1599.1
周庄	348.2353	592	384	399.36
乌镇	323.9437	575	514.53	600.83

①丽江数据来源于丽江政府官方网站，具体文献涉及政府工作报告和其他研究咨询报告

②周庄数据来源于昆山市政府官方网站，具体文件涉及09年来镇政府工作报告和《周庄旅游地生命周期理论研究》论文。a、论文数据口径和政府工作报告吻合；b、政府数据有根据披露推算，但误差不影响量级。

③乌镇数据来源于中青旅上市公司年度报告。